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構(gòu)建中國公募REITs是深化金融供給側(cè)改革、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)發(fā)展的重要舉措。公募REITs是繼科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板試點注冊制后，作為金融供給側(cè)改革的一次有益探索。

（一）中央支持，規(guī)則不斷完善

2020年04月24日，遵循黨中央與國務(wù)院的決策部署，發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。為推動試點項目的遴選，發(fā)改委陸續(xù)發(fā)布了《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報工作的通知》等通知文件，對試點項目的申報條件、申請材料、申報程序、合規(guī)性審查等均進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。

2021年1月29日晚，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法（以下稱《業(yè)務(wù)辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》）和審核關(guān)注事項指引（以下稱《審核關(guān)注事項》）。本次發(fā)布的三項規(guī)則主要明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。其中：

1、《業(yè)務(wù)辦法》主要對上市審核、發(fā)售、交易、收購及信息披露等業(yè)務(wù)全流程進(jìn)行規(guī)范，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡化申請文件要求、優(yōu)化交易機(jī)制、完善項目收購及權(quán)益變動的相關(guān)要求。

2、《審核關(guān)注事項》主要對審核關(guān)注事項及要點進(jìn)行說明，明確申請條件和標(biāo)準(zhǔn)，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施項目合規(guī)、現(xiàn)金流、運營年限等相關(guān)要求。

3、《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》主要對發(fā)行詢價、定價、配售等事項進(jìn)行規(guī)范，在征求意見稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化了擴(kuò)募方式、網(wǎng)下投資者的合格條件等相關(guān)規(guī)定。

公募REITs相關(guān)配套規(guī)則征求意見稿于2020年9月4日至9月15日已經(jīng)向社會公開征求意見，和征求意見稿相比，此次發(fā)布的內(nèi)容主要修訂情況如下：

1、優(yōu)化原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售安排。為保障基礎(chǔ)設(shè)施基金的持續(xù)穩(wěn)健運營，同時為部分特殊情形下股東參與戰(zhàn)略配售安排預(yù)留空間，《業(yè)務(wù)辦法》明確作為基礎(chǔ)設(shè)施項目控股股東或者實際控制人的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)持有最低戰(zhàn)略配售份額原則上應(yīng)當(dāng)不低于本次基金發(fā)售總量的20%。

2、優(yōu)化交易機(jī)制相關(guān)安排。為提升二級市場流動性，《業(yè)務(wù)辦法》將上市首日漲跌幅調(diào)整到30%，后續(xù)交易日的漲跌幅仍保持10%；規(guī)定基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供流動性報價服務(wù)；進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可以作為質(zhì)押券參與質(zhì)押式協(xié)議回購和質(zhì)押式三方回購業(yè)務(wù)，除原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方以外的其他投資者持有的戰(zhàn)略配售限售份額可以參與質(zhì)押式協(xié)議回購業(yè)務(wù)。

3、優(yōu)化權(quán)益變動和要約收購有關(guān)要求。為便于投資者參與，《業(yè)務(wù)辦法》將基礎(chǔ)設(shè)施基金份額權(quán)益變動信息披露門檻從5%調(diào)整為10%；考慮部分原始權(quán)益人存在持有超過30%份額的需求，且基金持有人持有基金份額權(quán)益達(dá)到30%對基金資產(chǎn)運營難以產(chǎn)生重大影響，將要約收購義務(wù)觸發(fā)門檻從30%調(diào)整為50%。

4、完善重要現(xiàn)金提供方定義。結(jié)合市場機(jī)構(gòu)建議，《審核指引》調(diào)整重要現(xiàn)金流提供方界定標(biāo)準(zhǔn)，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的單一現(xiàn)金流提供方及其關(guān)聯(lián)方合計提供的現(xiàn)金流超過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)同一時期現(xiàn)金流總額的占比由5%調(diào)整為10%。

5、調(diào)整認(rèn)購價格的風(fēng)險提示情形?？紤]發(fā)行定價應(yīng)基于網(wǎng)下投資者的實際報價情況確定，參考創(chuàng)業(yè)板注冊制相關(guān)要求，《發(fā)售指引》明確認(rèn)購價格高于所有網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)孰低值的，應(yīng)提前發(fā)布風(fēng)險提示公告。

（二）前景廣闊，全球市場成熟

放眼全球市場，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品。目前全球已有四十余個國家和地區(qū)創(chuàng)立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資產(chǎn)與金融市場間的投融資路徑，其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。

公募REITs不僅有助于盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、形成投融資閉環(huán)，也有利于扭轉(zhuǎn)資金熱衷于投資實體資產(chǎn)而非金融資產(chǎn)的局面、引導(dǎo)養(yǎng)老金/保險等長期資金投資于長期收益型資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，還有益于引領(lǐng)債權(quán)融資向股權(quán)融資方向發(fā)展從而降低杠桿率、推動收益率法之下的資產(chǎn)理性定價從而抑制和防范風(fēng)險。

如果超過百萬億元的居民儲蓄及理財中有一部分可以通過REITs投資于基礎(chǔ)設(shè)施，既可以支持基礎(chǔ)設(shè)施投資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，還能增加居民財產(chǎn)性收入、帶動消費，使之成為擴(kuò)大內(nèi)需和提升內(nèi)循環(huán)良性發(fā)展的重要樞紐，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的能力。

我國的公募REITs試點聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，發(fā)展前景非常廣闊。中國的基礎(chǔ)設(shè)施，無論從存量規(guī)模，還是類型來看，都非常豐富。對于原始權(quán)益人來說，公募REITs的推出相當(dāng)于提供了新股權(quán)投資的途徑，方便其運用該工具降低資產(chǎn)負(fù)債率，也有利于部分企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

目前，國內(nèi)已經(jīng)發(fā)布了不少類RITEs產(chǎn)品，截至2020年7月底，已有33單類REITs產(chǎn)品在上交所發(fā)行，規(guī)模達(dá)562億元，覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商辦物業(yè)、高速公路等多種不動產(chǎn)類型。

深交所自2014年以來相繼推出境內(nèi)首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉儲私募REITs、首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs等標(biāo)桿產(chǎn)品。目前，深交所市場已累計發(fā)行私募REITs產(chǎn)品為50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，初步形成規(guī)模。

（三）儲備項目，立足基礎(chǔ)設(shè)施

目前公募REITs已經(jīng)有大量儲備項目蓄勢待發(fā)。目前，上交所有27單優(yōu)質(zhì)項目由地方發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，其中17單入圍國家發(fā)改委的首輪反饋名單。同時，上交所還有30多單儲備項目正在準(zhǔn)備過程中，儲備項目涵蓋了主要基礎(chǔ)設(shè)施類型，基本覆蓋了全部重點區(qū)域和省份。

我國首推基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，原因在于我國擁有巨大的基礎(chǔ)設(shè)施存量，而且許多項目在實際運營中項目收益率和現(xiàn)金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產(chǎn)來源。比如，我國基礎(chǔ)設(shè)施存量超過100萬億元，REITs的發(fā)展空間充足。據(jù)統(tǒng)計，僅2003-2017年，中國累計的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模就高達(dá)108萬億元?？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計算，轉(zhuǎn)化為REITs的規(guī)模也有